[대안투자 운용 및 투자전략] 부동산 개발금융

부동산 개발금융(PF : Project Financing)

* 사업주(모기업)가 부동산개발목적의 자회사(PF)를 설립

* 모기업으로부터 노하우 등은 받을 수 있지만 법적으로 완전히 분리된 다른 회사임(사업자와 법적으로 독립된 프로젝트)

* 새로 출범한 회사라서 부도의 가능성 높지만 부도가 나도 모기업에 영향을 주지 않음(채권자는 사업주에 대해서 상환청구를 할 수 없음)

 

PF 구조

1. 시행사(사실상 자회사가 시행사임)

- 토지 매입, 사업 진행하는 주체로서 사업의 전반적인 위험을 부담

- 가장 높은 수익을 얻을 수 있으나 잔여재산분배 청구권은 가장 늦음

- 규모가 영세하므로 자체 신용만으로는 대출받기 어려움

 

2. 시공사

- 부동산을 건설하는 역할(완공책임이 있다)

- 시행사가 사업 진행시 공급받은 자금에 대해서 일정부분 보증을 제공(부실공사 가능성이 있으므로 연대책임을 지도록 한다)

 

3. 대주단 또는 부동산펀드 (쩐주)

- 주로 은행 또는 부동산펀드로서 PF에 자금을 공급하는 역할 수행

 

4. 에스크로 계좌 (Escrow Account)

* 20억짜리 땅 매입해서 2000억 빌딩 세우려면 대출이 필요한데, 담보잡을 물건이 20억짜리 땅 뿐이라면 돈 빌려주는 입장에서 너무 위험함. 먹튀가능성이 있다. 따라서 신탁회사가 돈을 맡아서 관리하고 쉽게 출금&도망 못하게 관리

- 부동산 개발사업의 수익금인 분양수입금이 관련 사업에만 사용될 수 있도록 관리하는 업무 담당

- 부동산 개발사업 참여자 전원의 동의가 있는 경우에만 자금인출 가능

 

부동산 개발금융 투자 프로세스

1. 투자대상 후보수집 : 시행사가 직접 제안 또는 대형금융기관/시공사로부터 제안

2. 투자대상 선정

3. 사후관리 업무 : 부동산 개발사업에 대한 정기적인 모니터링 실시

4. 단계별 위험관리 : 분양률, 분양수입금 예측, 자금관리, 완공 위험관리 필요

 

 

부동산 개발사업 관련 위험 및 위험관리 방안

종 류	내 용	위험관리 방안
토지확보 위험	토지 보유자 다수 토지매매 합의 지연	일괄매매 계약 체결 시공사의 부담으로 명확화
사업 위험	분양수입금 관리 위험	에스크로 계좌 이용
인허가 위험	인허가 지연 금융기관이 통제 불가	인허가 전제 대출 미취득시 시공사 채무인수
시공 위험	시공사 부도 완공 지연	책임준공보증 대한주택보증의 완공보증